4
Рефинансирование ипотеки, если были просрочки, возможно, но прошлые задержки по платежам влияют на решение банка. Чем дольше и чаще заемщик нарушал график, тем больше вопросов возникнет при новой заявке.
В статье разберем пять способов повысить шансы на одобрение в 2026 году, сравним требования крупных банков и посмотрим, какие варианты остаются после отказа.
✅ Nova Credit сумма от 1000 до 30000 ₽, ставка от 0 до 0,8%. 🎯
✅ Занимательные финансы доступные суммы от 5000 до 100000 ₽, процентная ставка от 0 до 0,8%. 💸
✅ Умные Наличные займ от 3000 до 30000 ₽, ставка от 0.8 до 0.8%. 💰
✅ Рокетмэн можно получить от 3000 до 30000 ₽, процентная ставка от 0.8 до 0.8%. 🚀
✅ Джой Мани сумма от 3000 до 100000 ₽, ставка от 0 до 0.8%. ⚡
Если по ипотеке или другим кредитам еще числится задолженность, сначала запросите в банке точную сумму для погашения и рассчитайтесь. После оплаты возьмите справку или выписку, которая подтверждает, что просрочка закрыта.
После погашения долга нужно выдержать период платежей без просрочек. Сколько он должен длиться, зависит от банка. Например, по условиям рефинансирования Сбера текущей задолженности быть не должно: последние 12 месяцев заемщик должен платить по кредиту вовремя.
Ориентируйтесь на срок после последней просрочки, который требует выбранный банк. Если для рефинансирования нужен год платежей без нарушений, подавать заявку через три или шесть месяцев рано: банк отклонит ее из-за несоблюдения условий программы.
Чем больше времени прошло после просрочки и чем дольше заемщик платит вовремя, тем лучше для новой заявки. Банк оценивает, повторялись ли задержки после нарушения графика.
Если просрочка еще не погашена, порядок действий разобрали в статье «Как рефинансировать просроченный кредит».
Даже после старой просрочки причиной отказа может стать не кредитная история, а слишком большая нагрузка на доход. Банк рассчитывает показатель долговой нагрузки — долю дохода, которая уходит на выплаты по кредитам и займам.
В 2026 году такой расчет особенно влияет на ипотечные заявки. Банк России ограничивает долю новых жилищных ипотечных кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой. В IV квартале 2026 года ограничения затрагивают, в частности, ипотеку с ПДН выше 80%, а также сочетание ПДН выше 50% с большим долгом относительно стоимости залога.
Перед заявкой посмотрите, какие ежемесячные платежи можно убрать или уменьшить. Например:
Для досрочного погашения лучше выбирать долг, который сильнее всего уменьшит ежемесячные платежи. Например, 100 000 рублей можно внести в ипотеку и почти не снизить платеж. А если на те же деньги полностью закрыть действующий кредит с платежом 12 000 рублей в месяц, долговая нагрузка заметно уменьшится.
После погашения долгов дождитесь, когда новые сведения появятся в кредитной истории, и только затем обращайтесь за рефинансированием.
При рассмотрении заявки банк рассчитывает, какую долю от стоимости квартиры составляет остаток ипотеки. Чем выше этот показатель, тем рискованнее кредит для банка.
Регулятор учитывает этот показатель при ограничении рискованных ипотечных выдач. В IV квартале 2026 года в отдельную категорию попадают кредиты, где основной долг превышает 80% стоимости залога.
Похожие требования есть и у банков. Например, Альфа-Банк при рефинансировании готов выдать сумму не больше 79,9% от стоимости квартиры. Если остаток по ипотеке выше, сначала придется уменьшить долг или выбрать другой банк.
Допустим, квартиру оценили в 8 млн рублей, а по ипотеке осталось выплатить 6,8 млн. Получается 85% от стоимости жилья. Если уменьшить долг до 6,3 млн рублей, показатель снизится примерно до 79%.
Помочь может и новая оценка квартиры, если жилье подорожало после покупки. Например, при долге 6 млн рублей и стоимости квартиры 7 млн показатель составляет около 86%. Если квартиру оценят в 8 млн рублей, он снизится до 75%. Итоговую стоимость банк принимает по отчету оценщика и своим требованиям.
Частичное досрочное погашение подходит только при наличии свободных денег. Брать для этого новый потребительский кредит или тратить последние сбережения невыгодно: новый долг повысит кредитную нагрузку.
Если прошлые просрочки закрыты, но дохода не хватает для одобрения нужной суммы, заявку можно подать с созаемщиком. Банк учтет доход обоих заемщиков при расчете платежеспособности.
Например, Альфа-Банк разрешает привлечь до трех созаемщиков. Совкомбанк тоже допускает до трех созаемщиков по ипотеке.
При этом банк проверит кредитную нагрузку созаемщика: учтет наличие обязательств и кредитной истории вцелом. Поэтому высокая зарплата созаемщика — еще не гарантия одобрения рефинансирования, если у человека уже большая долговая нагрузка.
Созаемщик отвечает по ипотеке вместе с основным заемщиком. Перед подачей заявки лучше заранее договориться, кто будет вносить платежи и как действовать, если у одного из заемщиков снизится доход.
Банки по-разному оценивают прошлые просрочки. Поэтому после нарушения графика выгоднее искать не минимальную рекламную ставку, а программу, требованиям которой заемщик уже соответствует.
Например, Газпромбанк допускает по рефинансируемому кредиту не более двух просрочек дольше 29 дней за последние 12 месяцев. При этом действующей просроченной задолженности быть не должно. В программу входят и ипотечные кредиты.
У Сбера требования строже: по условиям рефинансирования заемщик должен последние 12 месяцев платить вовремя, а рефинансируемый кредит не должен проходить реструктуризацию. Поэтому одна и та же кредитная история может подходить под требования одного банка и не проходить по условиям другого.
Для сравнения, ВТБ требует, чтобы по рефинансируемой ипотеке не было просроченной задолженности. Уралсиб тоже предупреждает, что кредиты с текущей просрочкой не рефинансирует.
Если банк не публикует отдельные требования к прошлым просрочкам, уточните их до подачи заявки. Сначала отберите две-три программы, которым вы подходите по сроку после задержки и другим условиям, и только потом отправляйте анкеты.
|
|
от 2 000 до 30 000 ₽ |
|
0 % в день |
|
|
от 7 |
|
от 18 до 75 лет |
|
|
Круглосуточно |
|
Паспорт, Фото |
от 75 минут
Автоматическая проверка заявки за 2 минуты. Высокая скорость работы. Одобрение заявок с любой кредитной историей.
Если изменить параметры заявки пока не получается, проблему с ипотечным платежом можно решить через банк, выдавший ипотеку, или рассмотреть другие предусмотренные законом варианты:
Практика по сохранению ипотечного жилья уже есть. В обзоре Верховного суда приведен случай, когда суд разрешил сохранить квартиру, хотя банк возражал. Должник доказал, что платежи по ипотеке смогут продолжаться и после банкротства.
Успех сохранения ипотечной квартиры в процедуре банкротства зависит в том числе и от профессионализма юриста, который ведет дело. Для вашего удобства мы собрали список компаний по банкротству, которые помогают пройти процедуру и сохранить ипотечную квартиру.
Можно ли рефинансировать ипотеку после реструктуризации?
Зависит от банка. Некоторые программы отдельно учитывают факт реструктуризации и могут отказать даже при закрытой просрочке. Перед подачей заявки проверьте требования к действующему кредиту и срок, который должен пройти после изменения условий.
Нужно ли заново оценивать квартиру при рефинансировании?
Чаще всего да, если новый банк требует актуальный отчет об оценке. Новая оценка особенно важна, когда квартира подорожала: более высокая стоимость жилья может снизить долю ипотечного долга относительно цены квартиры.
Сохранится ли налоговый вычет после рефинансирования?
Да. Вычет по ипотечным процентам сохраняется, если в новом договоре указано, что кредит выдан на рефинансирование первоначальной ипотеки на покупку или строительство жилья.
